תקציר: פורום היזמים של חדרה מתאר משבר חמור בהתחדשות העירונית — קיצוצים של 40%-50% בהיקפי בנייה, יזמים גדולים שנסוגים מעבודה בעיר, ושכונות חלשות שנשארות מאחור. מנהל אגף ההנדסה ארז טל בלב הסערה. ראש העיר ניר בן חיים מתבקש להתערב מיידית.
בעוד המדינה מנסה להאיץ התחדשות עירונית ולצמצם סיכוני קריסה בבניינים ישנים, בחדרה מתפתחת מגמה שמדאיגה יזמים, קבלנים ותושבים כאחד: פרויקטים נתקעים בשלבי תכנון והיתרים, היקפי הבנייה נחתכים בעשרות אחוזים, והוודאות – מרכיב בסיסי בשוק נדל"ן מתפקד – הופכת למוצר נדיר.
יזמים בעיר מתארים מצב שבו כללי המשחק משתנים לעיתים תכופות, ובחלק מהמקרים – בין פגישה לפגישה – באופן שפוגע ברצף השלטוני ומונע ודאות תכנונית. התוצאה: פרויקטים מאבדים כדאיות, משקיעים מרימים ידיים, והעירייה – זו שאמורה ליהנות מהכנסות ומהתחדשות תשתיות – מייצרת לעצמה הפסדים.
"התנהלות לא עקבית וחוסר ודאות יוצרים נזק כלכלי מיידי: עיכובים, עלויות מימון, פגיעה בשיווק, ופגיעה בהכנסות העירייה. אבל הנזק החמור באמת הוא לתושבים: התחדשות עירונית היא לא פריבילגיה – היא ביטחון בסיסי", אומרים גורמים בענף.
קיצוץ של 40%-50%: נוסחה אחת לפרויקט מת
הדוגמאות שמציגים היזמים חדות: בפרויקט התחדשות עירונית בשכונת פאר בחדרה, צומצמו היקפים בכ-40% מיחידות הדיור. לכאורה מדובר ב"תיקון תכנוני". בפועל, יזמים מתארים מהלך שמוחק את ההיתכנות הכלכלית.
"פרויקט כזה בנוי על נוסחה פיננסית ברורה. ברגע שמורידים 40% מהיקף הדירות, אתה לא 'מתקן' תוכנית — אתה מבטל אותה", אומר אחד היזמים המעורבים.
לטענת פורום היזמים, זה לא מקרה בודד: בסמוך לרכבת מערב בעיר ובמוקדים נוספים נרשמים צמצומים של 40% ואף 50% בהיקפי התכנון — שדוחפים פרויקטים לנקודת אל-חזור. וכאשר פרויקט התחדשות עירונית לא יוצא לפועל, יש מציאות אחת: התושבים החלשים ביותר נשארים מאחור.
"בנייני רכבת בני 70 שנה — בלי ממ"ד, בלי מעלית, בלי סיכוי"
ברוב המקרים מדובר בפרויקטים בשכונות מוחלשות — שבהן לתושבים אין יכולת לממן חיזוק עצמאי, אין יכולת אמיתית לתמרן מול מערכת בירוקרטית מורכבת, ואין חלופה ריאלית שמספקת ביטחון, נגישות ותשתיות מודרניות.
אותם תושבים נשארים בבנייני רכבת בני עשרות שנים, ללא ממ"דים, ללא מקלטים תקינים, ללא מעליות, ובמקרים רבים בתשתיות מיושנות ותנאי מגורים שמדינת ישראל לא אמורה להשלים איתם בשנת 2026.
"כשעוצרים פרויקט בשכונות האלה — לא רואים את המחיר מיד. עד שיקרה אירוע בטיחותי או ביטחוני, ואז כולם יגלו שהכתובת הייתה על הקיר", אומר גורם בענף.
העירייה עצמה משלמת את המחיר: בריחת השקעות, הפסד הכנסות, אובדן אמון
למרות שהשיח הציבורי סביב יזמות נדל"ן נוטה להתמקד ברווחיות היזמים, הפורום מדגיש שהבעיה רחבה בהרבה: מדובר בנזק מערכתי לעיר. כאשר פרויקטים נעצרים, העירייה מפסידה היטלי השבחה ופיתוח, מפסידה ארנונה עתידית, מפסידה תוספת אוכלוסייה צעירה, ומפסידה את היכולת לייצר חידוש תשתיות.
והסיכון הגדול ביותר: העיר מייצרת לעצמה תדמית של יעד לא צפוי — סיכון רגולטורי. עבור יזמים גדולים, זו נורת אזהרה חמורה יותר מכל קושי תכנוני.
בפורום מציינים כי גם יזמים מהגדולים בישראל — בהם יגאל דימרי, נחשון קיוויתי וצחי אבו — משמיעים, לטענתם, הסתייגויות מעבודה בעיר כל עוד לא תחזור ודאות תכנונית, וכל עוד לא יהיה רצף החלטות ברור.
"לא ייתכן שמנהל אגף אחד יחזיק את העיר"
לפי היזמים, החרפת המשבר קשורה לשינוי בהנהלת אגף ההנדסה בעיריית חדרה ולכניסתו של מנהל אגף ההנדסה, המהנדס ארז טל. לטענתם, מעבר לשינויים התכנוניים ולעיכובים, נוצרה דינמיקה שמקשה על עבודה מקצועית תקינה ועל קידום פרויקטים בהליך ברור ושקוף.
"קיימת תחושה של יחס בלתי מכבד כלפי בעלי מקצוע בענף, באופן שפוגע בשיח המקצועי וביכולת לקדם פרויקטים לטובת העיר", נכתב במסמך פנימי שגיבש פורום היזמים.
עוד נטען כי קיימים מקרים בהם מתקבלים מסרים סותרים בין גורמים שונים באגף ההנדסה, לרבות אמירות בסגנון "ארז לא מסכים" או "ארז מאוד כועס", כאשר בפועל אין פרוטוקול ברור, הנמקה מסודרת או החלטה מקצועית כתובה שמאפשרת ליזם להבין מה נדרש ממנו כדי להתקדם בהתאם לכללים אחידים ושוויוניים.
"אי אפשר לתקוע פרויקטים על בסיס מסרים לא פורמליים או שיקולים לא מנומקים. העירייה חייבת להפסיק להתנהל כאילו הכללים נכתבים מחדש בכל פגישה", אומרים בפורום.
הדרישה: התערבות מיידית של ראש העיר
יזמי ההתחדשות קוראים לראש עיריית חדרה, ניר בן חיים, ולמנכ"ל העירייה להתערב מיידית, לקבוע מדיניות כתובה ואחידה, להחזיר רצף תכנוני, ולוודא שכל החלטה מתקבלת בצורה סדורה, שוויונית ושקופה.
"אנחנו לא מבקשים יחס מיוחד. אנחנו מבקשים כללי משחק ברורים, שוויון, ולוחות זמנים סבירים. חדרה חייבת להיות עיר שמעודדת יזמות, לא עיר שמייצרת חוסר ודאות. כשמדיניות משתנה בלי רצף ובלי הנמקה מקצועית ברורה – מי שמשלם הם התושבים", מסכמים בפורום.
תגובת עיריית חדרה תפורסם עם קבלתה.
